Du har måske modtaget din andelsforenings årsrapport, kigget på den og tænkt ”Det her ser godt nok uoverskueligt ud” og lagt rapporten fra dig, for at komme videre med dagligdagens øvrige gøremål. Det er helt forståeligt, for årsrapporten er ikke lavet for at den skal være letlæselig. Hvis du ikke har erfaring med årsrapporter, kan årsrapporten hurtigt fremstå uoverskuelig.
Men sådan behøver det ikke være, for med denne guide kan du blive klædt på til at forstå din andelsforenings årsrapport. Det er faktisk vigtigt, at der i jeres andelsforening, er nogen der har styr på årsrapporten, for det er bl.a. her andelskronen beregnes. Dvs. årsrapporten danner grundlag for hvad andelshaverne kan sælge deres andelsbolig for.
Bonusinfo: Det er desværre ikke usædvanligt at vi finder fejl i årsrapporter og vi har set eksempler hvor fejlene har påvirket andelskronen i foreningen. Kontakt din bestyrelse, ejendomsadministrator eller revisor, hvis du finder fejl i rapporten eller har spørgsmål.
Hvis du har din årsrapport liggende, så tag den frem og brug den sammen med denne guide.
Guide til årsrapport i andelsforening:
1. Hvem er årsrapporten lavet til?
Årsrapporten er lavet til andelsforeningens ”interessenter” dvs. alle dem, der har interesse i eller berører andelsforeningen. Hvem er de så? Det er f.eks.:
- Andelshaverne
- Bankerne
- Folk, der vil købe en andel i foreningen + ejendomsmægler/køberrådgiver.
- Forsikringsselskaber
- Ejendomsadministratorer og revisorer.
Så du kan se at ”interessenter” inkluderer folk, der arbejder professionelt med økonomi, men også almindelige andelshavere. Årsrapporten er skrevet så den imødekommer informationsbehovene hos de professionelle rådgivere, revisorer, bankfolk mv. Men det har den ulempe, at almindelige læsere kan stirre sig blinde på den omfattende rapport.
Derfor anbefaler vi at du fokuserer på den væsentlige information.
2. Spring det uvæsentlige i årsrapporten over.
En årsrapport fylder ca. 15 – til 25 sider, men du behøver ikke læse det hele – over 50% er overflødig info for dig. Side 2 i jeres årsrapport er en indholdsfortegnelse og ser formentligt ud som vist på billedet herunder.
Vi har markeret med rødt, hvad du kan springe over, for at komme hurtigt til den vigtige information i årsrapporten.
3. Læs den uafhængige revisor revisionspåtegning.
I ”den uafhængige revisors revisionspåtegning” skriver revisor om sin revision af rapporten. Her vil revisor afgive sin revisionspåtegning.
Hvis revisor konkluderer, at årsregnskabet er retvisende, vil revisor give en ”blank påtegning” og det er, set fra andelsforeningens synspunkt, en god ting.
Læs derfor revisionspåtegningen og hold øje med om revisor skriver om noget af følgende:
- At revisor er uenig i oplysninger.
- At revisor mangler dokumentation.
- At revisor vil fremhæve forhold.
- At revisor mener at ledelsen/bestyrelsen har overtrådt relevant lovgivning.
Hvis revisor beskriver noget af ovenstående, så anbefaler vi at du kontakter administrator eller revisor og får en nærmere forklaring.
Revisionspåtegningen siger ikke at I har et ”godt” eller ”dårligt” regnskab, men blot om oplysningerne i årsrapporten er til at stole på (retvisende).
Når du har kontrolleret at revisor har givet en blank påtegning, kan du gå videre til selve regnskabet. start med at gå til resultatopgørelsen
4. Resultatopgørelsen
Resultatopgørelsen er spændene. Her kan du se hvordan jeres forening har klaret sig økonomisk i det afsluttede regnskabsår.
Hvad skal du holde øje med?
Opkræver I tilstrækkelig boligafgift til at dække de løbende udgifter i foreningen?
- Har foreningen et positivt resultat, indikerer det at I opkræver tilstrækkeligt boligafgift til at dække de løbende omkostninger.
- Hvis resultatet er negativt, kan det bl.a. skyldes, at foreningen opkræver for lidt boligafgift. Det kan også skyldes, at der i regnskabsperioden er brugt penge på ekstraordinære udgifter.
Har foreningen fulgt det vedtagne budget?
- I de fleste regnskaber er der en kolonne der viser budgettallene ved siden af resultattallene. Tjek om foreningen har fulgt budgettet.
- Har foreningen opkrævet boligafgift i henhold til det budgetterede
- Har foreningen fulgt budgettet fsva. Vedligeholdelse, administration mm.
- Hvis foreningen overskrider budgettet en lille smule, har det ikke den store betydning. Men hvis der er meget store afvigelser, fx på mere en 20%, så bør man nok spørge efter forklaring. Man kan ikke forudsige pludseligt opståede skader på ejendommen, så der kan sagtens være en god forklaring på at foreningen overskrider budgettet indimellem.
Er der steder hvor foreningen kan spare penge?
- Vær kritisk overfor jeres udgifter. Kan det tænkes at posten til fælleselektricitet kan nedbringes ved at udskifte gamle elpærer i opgangen?
- Er jeres udgifter til administrator og revisor er for høje?
5. Balancen – foreningens formue og gæld
Balancen viser foreningens ”aktiver” og ”passiver”. Et aktiv er noget der har værdi, fx foreningens bygning. Et aktiv kan også være penge foreningen har stående i banken eller en maskine. Et passiv kan være gæld til banken eller andre penge som foreningen skylder – fx en ubetalt regning til en håndværker.
Herunder skitseret hvordan du skal se på aktiver og passiver:
Forskellen mellem aktiver og passiver = Egenkapital.
Egenkapitalen hører til under passiverne, og som vist ovenover, har aktiver og passiver præcis den samme sum.
Egenkapitalen = Andelshavernes formue i andelsforeningen. Med dit fordelingstal kan du beregne din egen andel af formuen, dvs. hvor meget din andel kan sælges for.
6. Noter – Forklaring af regnskabsposterne og beregning af Andelskrone.
Noterne i årsrapporten indeholder mange informationer om regnskabet og om jeres andelsforening. Hvis du er glad for tal, er her mange ekstra detaljer om regnskabsposterne. Fx kan man se præcist hvad der brugt på administration:
I noterne vil du også finde vigtige oplysninger om foreningens lån, hvis der er nogle. Der kan fx stå hvornår evt. afdragsfrihed udløber og det kan være relevant at se på om der kan ændres på lånetyperne. Er der mulighed for omlægning af lån med en rentebesparelse?
Noten: Beregning af andelsværdi
I noten der hedder ”Beregning af andelsværdi” finder du oplysning om andelskronen. Andelskronen bruges til at beregne din andelslejligheds pris, hvis du planlægger at sælge. I nogle regnskaber vil der stå præcist hvad din lejlighed er værd. I andre regnskaber vil man selv skulle beregne værdien ud fra oplysning om andelskrone og dit fordelingstal.
Hvis du ikke er så sikker på lommeregneren, kan du skrive til din ejendomsadministrator og få oplyst værdien af din andelslejlighed.
Nu er du i mål og klar til at læse din andelsforenings årsrapport. Måske er der stadig noget du er i tvivl om, men så henvend dig hos din ejendomsadministrator eller revisor. Hos Borg Administration ApS, mener vi at andelshavere og bestyrelser skal kunne stille spørgsmål til deres regnskaber og få et hurtigt og klart svar.
Artikel udgivet 23-02-2023
Forfatter: Jannik Borg
Borg Administration ApS